La propiedad horizontal nace con la sanción de la ley 13.512 el 30 de septiembre de 1948 que fuera publicada en el Boletín Oficial el 18 de octubre de 1948, esta norma permitió dividir en propiedades individuales los edificios de rentas, lo que antes del dictado de esta norma comprendían una sola propiedad inmueble que podían pertenecer a uno o más propietarios, en este último caso bajo el régimen de condominio.
Con la sanción de la Ley 13.512 nace una nueva figura jurídica designada propiedad horizontal, y con ella un nuevo tipo de persona jurídica denominado consorcio de propietarios que luego de largos debates doctrinarios, en cuanto a su naturaleza jurídica, con la sanción del nuevo código se le otorgo la figura de persona jurídica consorcio de propietarios, distintas a las demás previstas en el código civil y comercial.
A partir del dictado de dicha norma los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso, o departamentos de un edificio de una sola planta que fueran independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común, podrían pertenecer a propietarios distintos, permitiéndose que cada piso o departamento pudiera pertenecer en condominio a más de una persona.
Con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación el 1 de agosto de 2015, la ley 13512 quedo derogada y la propiedad horizontal se rigüe por lo dispuesto en el Libro Cuarto Título Quinto del Código Civil y Comercial de la Nación.
PARTES QUE INTEGRAN EL CONSORCIO DE PROPIETARIOS
La superficie que comprendía los edificios que se sometían al régimen de propiedad horizontal se dividían en espacios comunes y espacios privativos, a estos últimos se los llamo unidades funcionales.
PARTES COMUNES
El artículo 2040 del Código Civil y Comercial (CCyC)define a las partes comunes como : “Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales”.
Las partes comunes pueden dividirse entre las que son necesariamente comunes y las que no son indispensablemente comunes, entre las primeras están las estructurales como muros y tabiques divisorios de paredes o pisos, cañerías etc y entre las segundas sum, piscina, lavadero o gimnasio. Asimismo, están aquellas que el Reglamento establece como parte común, pero de uso privativo de una o más unidades como patios o terrazas.
En tal sentido el artículo 2041 del CCyC hace una enumeración meramente enunciativa de las partes comunes pudiendo el Reglamento de Propiedad establecer otras partes como comunes. Según el referido artículo son comunes : a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
En tanto el art 2041 del CCyC enumera las partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples.
Cada propietario tiene el derecho de utilizar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios, las que integran cada unidad funcional en la proporción determinada en el reglamento para cada una de ellas y no son escindibles de estas.
Si bien los propietarios pueden hacer uso de las partes comunes no están habilitados a hacer cambios en las mismas sin la autorización de las mayorías de propietarios que establezca el reglamento de propiedad, ello también incluye a las partes comunes de uso privativo. En igual sentido el mantenimiento de dichas partes comunes corresponde a todos los copropietarios salvo que el reglamento de propiedad establezca alguna excepción.
PARTES PRIVATIVAS
Las partes privativas estan compuestas por las unidades funcionales que integran el consorcio de poritarios conforme se describe en el Regalmento de Propiedad y su dominio comprende a uno o más propietarios exclusivos quienes pueden disponer, alquilar y/o constituir hipotecas sobre los mismos sin que sea necesario requerir permiso o autorización de los demás propietarios.
Sin perjuicio de ello, las partes privativas -por la propia composicion del edificio que integra el consorcio de porpietarios- cuentan con partes comunes como cañerias empotradas, muros medianeros y paredes divisorias con las demas unidades funcionales o espaciosn comunes.
Buenas noches, mi consulta es cuanto quorum o porcentual de propietarios debe tener una asamblea donde en el orden del día unos de los puntos fue el de modificar el uso del sum y ponerlo en alquiler como depto de vivienda? Esa unidad no cuenta con partida individual de abl, ni de luz, ni expensas. Como se trata este tema y q dice el ccnyc respecto del cambio de utilidad de una parte comun del edificio. Muchas gracias
Estimado mariano:
Desde ya gracias por comunicarse.
En cuanto a su pregunta resulta necesario leer el Regalmento de Porpiedad del consorcio y de existir el reglamento interbno del edificio para poder brindar una repsuesta certera respecto a su pregunta, dado que son estos los instrumentos legales junto al CCyC que rigen la vida consorcial. Sin perjuicio de ello, el Codigo establece para aquellas modificaciones que no gravite o modifique la estructura del inmueble de una manera sustancial o sea en interés o benficio de un propietario, una mayoría absoluta que debe ser computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y de contabilizarse con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas, es decir mayoria de unidades y tambien en el porcentual de cada unidad, para los otros casos unaimidad.
Para el caso que los propietarios en minoria consideren que estan afectando sus derechos podran solictar al juez la anulacion de la asamblea contando con un plazo de 30 dis desde la celebración de la misma.
Para el caso de necesitar un mayor asesoramiento puede solictar una entrevista al 6091-4717 de 11 a 16h o por al correo electrónico estudioaiesisolis@yahoo.com.ar
Un cordial saludo
Dr. Pedro Carlos Aiesi
Hola, que tal?
Te hago una consulta, como se consideran los porcentajes a la hora de una refacción en un espacio común, por ejemplo un caño de pasillo? Lo gastos se dividen por igual según cantidad de propietarios o según porcentaje de m2 de cada propietario? Que es lo más común?
Buen dia. Los porcentuales de pago de expensas se calculan generalmente conforme al porcentual de cada unidad funcional, sin embargo, es necesario leer el Freglamentod e Porpiedad para saber si este no establkece excepciones u otra forma de calculo de expensas. Gracias por comunicarte. Saludos cordiales- Aiesi Solis
Buen día, mi consulta es por el uso de espacios comunes con objetos personales, está permitido? Gracias
Estimada Verónica:
Desde ya agradecemos su comunicación
Los espacios comunes, se dividen entre aquellos que no son de uso privativos y los de uso exclusivo. En los primeros podemos encontrar pasillos, hall de entrada, terraza,
entre otros, en los segundos generalmente son patios o terrazas.
La utilización de espacios comunes no estan destinados al uso particular de uno o más propietarios, a excepción de que el reglamento de propiedad o interno expresamente lo determine.
En cuanto a su consulta, no estando autorizado expresamente, la ocupación de espacios comunes con objetos personales esta prohibido.
Ante cualquier duda jurídica no dude en consultarnos
Un cordial saludo
Dr Aiesi Pedro Carlos
Aiesi Solis
Buen día, quería consultar por un arreglo que necesitamos hacer en una cañería de agua de un departamento que está pinchada por ser de plomo y afecta al depto. de abajo. Ese trabajo ya que no es en el Ramal gral, sino la cañería que lleva el agua a esa UF y distribuye dentro del baño a los artefactos. Le corresponde al consorcio o al propietario de esa unidad?
Muchas gracias.
Estimada Karina:
En cuanto a su consulta, el art 2041 del Código Civil y Comercial establece las cosas y partes necesariamente comunes, en su inciso f) expresamente dispone que son comunes: “las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”,
Por lo cual el caño que deben arreglar o cambiar en su unidad funcional es un bien común y su arreglo corresponde al consorcio de propietarios.
Esta regla tiene tres excepciones, a) que la cañería haya sido cambiada anteriormente por el propietario y la falla sea producto de ello, b) el reglamento de propiedad o interno disponga que dicho arreglo le corresponde al propietario y c) los copropietarios hayan decidido en una asamblea que estos arreglos están a cargo del propietario de la unidad funcional.
Agradecemos que se haya comunicado con nosotros, cualquier consulta podrá solicitar una entrevista al estudioaiesisolis@yahoo.com.ar.
Dr Pedro Carlos Aiesi
Aiesi Solis
Abogados